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la garantie contre les vices cachés



Tout acquéreur d’un bien immobilier a la possibilité de faire valoir cette garantie s’il découvre, après son achat, des défauts tels qu’il n’aurait pas acheté le bien ou aurait négocié son prix à la baisse.

Les contrats de vente bénéficient de la garantie légale des vices cachés (article 1641 du Code civil). Un vice caché est un défaut, impossible à déceler, qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.

Des défauts non apparents

L’acquéreur ne peut se retourner contre le vendeur si le vice était apparent, telle une fissure visible à l’oeil nu. C’est aussi le cas pour les points concernés par un diagnostic. Le vice doit être caché, c’est-à-dire non identifiable, comme, par exemple, un défaut d’étanchéité, un système d’assainissement ne répondant pas aux normes, le caractère inondable d’une maison, etc…pour que le vendeur soit tenu de le garantir.

La mise en oeuvre de la garantie pour vices cachés doit être engagée dans les deux ans après la signature de l’acte, que le vendeur soit professionnel ou non professionnel. Cette action implique que l’acheteur n’a pas eu connaissance du défaut au moment de la vente et qu’il était antérieur à la vente. Et c’est à lui de prouver cette antériorité.

La responsabilité des vendeurs

Pour l’acquéreur qui découvre un vice caché, il convient d’informer le vendeur avant de saisir le tribunal compétent. En fonction du préjudice, l’acquéreur peut conserver le bien en contrepartie d’une diminution du prix fixé par un expert nommé par le juge ; ou faire annuler la vente avec restitution du prix augmenté des frais. L’acquéreur peut également réclamer des dommages-intérêts.

Une clause exonérant le vendeur non professionnel de la garantie des vices cachés, est traditionnellement insérée dans les contrats de ventes entre particuliers, privant l’acquéreur de tout recours.


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